Quem atua na advocacia imobiliária brasileira depara-se com uma comparação inevitável: nos Estados Unidos, o comprador de imóvel conta com a proteção de um seguro que não existe no Brasil. Ao contrário de outros seguros que cobrem eventos futuros, o Title Insurance (“seguro de título”) é voltado à proteção de adquirentes e dos financiadores (instituições bancárias) contra problemas passados na escritura do imóvel.
Tais vícios ocultos podem envolver dívidas não declaradas, gravames omitidos e herdeiros preteridos, bem como fraudes e irregularidades na cadeia dominial, falsificação de assinaturas ou erros cartoriais ou de registros públicos. Diante da pluralidade de riscos, paga-se um prêmio na aquisição, e a cobertura permanece vigente enquanto subsistir o interesse do segurado sobre determinado imóvel. Ou seja, havendo contestação sobre o direito de propriedade, esse seguro norte-americano cobre os custos jurídicos, protegendo o investimento realizado.
Não existe um mecanismo equivalente no Brasil para proteger os compradores contra eventuais prejuízos financeiros causados por defeitos, disputas ou irregularidades no histórico de propriedade do imóvel. A explicação de que são sistemas jurídicos distintos ou a diferença nos hábitos culturais dos dois países em matéria de seguros são insuficientes para compreender essa questão.
No sistema imobiliário dos EUA, a aquisição normalmente orbita em torno de uma figura privada e centralizadora que concentra funções que, por aqui, são distribuídas entre advogados, tabelionatos e cartórios de registro de imóveis. A Title Company realiza a pesquisa da cadeia dominial (Title Search), conduz a custódia de valores em conta-garantia (escrow account), formaliza a transferência da propriedade (closing) e coordena a emissão do Title Insurance.
A existência desse seguro, por sua vez, reflete uma característica estrutural do sistema norte-americano: os registros são fragmentados e descentralizados, sem cadastro nacional unificado ou matrícula que concentre todo o histórico jurídico do imóvel em um único documento. O modelo dos EUA opera sob a lógica do recording system, no qual atos e títulos são inscritos perante os órgãos do respectivo condado. Por isso, a segurança da aquisição depende da reconstrução retrospectiva da cadeia dominial.
Já o modelo brasileiro adotou um caminho diverso. Aqui, a matrícula pretende concentrar titularidade, ônus e alterações jurídicas relevantes. Os serviços extrajudiciais são dotados de fé pública, e os atos regularmente registrados gozam de presunção relativa de veracidade, legitimidade e autenticidade.
No plano imobiliário, essa presunção se projeta sobre a matrícula, concebida como um arquivo consolidado do imóvel. Além disso, a propriedade imobiliária somente se transfere mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente, razão pela qual o registro constitui o próprio modo aquisitivo da propriedade.
Esse modelo, em tese, dispensaria o “seguro de título”. A matrícula deveria refletir a situação jurídica do imóvel, permitindo identificar titularidade, gravames, ônus reais e litígios.
Foi essa lógica que a Lei de Concentração de Atos na Matrícula (Lei 13.097/2015) buscou consolidar
O § 1º do artigo 54 estabelece que situações jurídicas não constantes da matrícula não podem, ou não poderiam, ser opostas ao terceiro de boa-fé que adquire ou recebe em garantia direitos reais sobre o imóvel – propósito reforçado pela Lei 14.382/2022.
Contudo, nenhum advogado diligente aconselharia o cliente a concluir a compra de um imóvel apenas com a certidão atualizada. A due diligence imobiliária ainda exige certidões de distribuidores cíveis e criminais, Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT) e certidões de débitos federais, estaduais e municipais, além de pesquisas perante Receita Federal, procuradorias e justiças especializadas, em relação ao vendedor e, conforme o caso, aos antecessores na cadeia dominial. Na prática forense, persiste a desconfiança quanto à autossuficiência da matrícula.
Por que tal exigência persiste se a Lei de Concentração deveria proteger o adquirente de boa-fé contra ônus não constantes da matrícula do imóvel? A resposta é multifacetada. A própria lei prevê exceções, como situações de falência e hipóteses de aquisição ou extinção da propriedade que independem do registro de título para eficácia.
Além disso, para caracterizar a boa-fé objetiva, os tribunais seguem exigindo “dever de diligência mínima” e a adoção das “cautelas de praxe”, especialmente quando a legislação presume fraude, como no artigo 185 do Código Tributário Nacional, ao qual o Superior Tribunal de Justiça confere presunção absoluta.
O resultado é um sistema que, teoricamente, dispensaria o “seguro de título”, mas que, na prática, impõe ao adquirente esforço probatório semelhante à Title Search norte-americana, sem a proteção securitária correspondente. Adota-se a etapa mais custosa do modelo dos EUA e falta, justamente, aquela que ofereceria maior proteção patrimonial ao comprador.
Pesquisa comparativa entre sistemas europeus de titulação indica que os custos de transação imobiliária em países com recording system são, em média, cerca de 86% superiores aos que têm registration system (como o Brasil), sobretudo pelos honorários de advogados e notários. O paradoxo brasileiro está em reproduzir custos privados típicos do primeiro sem colher a proteção correlata do segundo.
A viabilidade do Title Insurance no Brasil passa por fatores históricos, culturais e estruturais. Historicamente, o país convive com grilagem, disputas possessórias, fraudes, vícios de cadeia dominial e sobreposições de registros, envolvendo terras particulares e públicas. Nesse cenário de insegurança jurídica endêmica, o risco pode elevar significativamente o prêmio e até inviabilizar a contratação, já que o custo do seguro é calculado com base nos riscos inerentes ao bem segurado.
Sob o aspecto cultural, o brasileiro contrata menos seguros do que o norte-americano. Nos EUA, seguros de saúde, automóvel, vida e residência integram a arquitetura financeira da vida cotidiana. Já no Brasil, a contratação é historicamente mais baixa, marcada por desconfiança em relação às seguradoras, percepção de custo elevado e aposta, muitas vezes irracional, na ausência do sinistro.
Por fim, o ordenamento brasileiro apostou no registro de direitos e na concentração de informações na matrícula do imóvel. A suposta proteção conferida pela fé pública registral reduz a percepção de necessidade de cobertura adicional para riscos relacionados a títulos. Ocorre que essa aposta ainda não se concretizou integralmente. Enquanto a Lei de Concentração não for plenamente observada, o mercado continuará dependente de due diligences complexas e morosas e de mecanismos alternativos de mitigação, como retenções de valores e garantias contratuais.
A pergunta principal, portanto, não deveria ser “por que o Brasil não adota o Title Insurance?”. Mas “quando o Brasil enfim fará valer a Lei de Concentração?”. Respondida adequadamente a segunda questão, a primeira torna-se dispensável.
