Por Raphael de Mendonça Tanus Madeira*
Assinar um contrato sempre foi coisa séria. Principalmente quando envolve muito dinheiro, que é o caso de contratos de compra e venda de imóvel. Além da parte financeira, comprar ou vender um bem são decisões e passos importantes na vida de qualquer pessoa. Portanto, é preciso ficar atento na hora de assinar o contrato de compra e venda, pois há questões burocráticas que merecem uma atenção especial e uma boa dose de conhecimento.
O contrato de compra e venda é o documento pelo qual o vendedor se compromete a transferir o domínio do imóvel ao comprador, conforme as condições ajustadas. Nele, deve haver todo tipo de informação necessária para equilibrar os esforços e vantagens da negociação.? É importante que os contratantes tenham em mente os direitos e obrigações que pretendem garantir e assumir.
As partes também devem verificar a segurança desse negócio, para não cair em enrascadas. É fundamental também que seja feita uma vistoria no imóvel, para conhecer a condição do mesmo.
Portanto, vou mostrar alguns motivos que podem levar à invalidade do contrato de compra e venda de um imóvel:
1 – Dívidas do vendedor: Se o vendedor estiver inscrito na dívida ativa do município, do estado ou da União, a venda do imóvel poderá ser considerada uma fraude à execução fiscal, o que pode anular a venda. Pode ocorrer também no caso de outras dívidas, inclusive trabalhista. Por isso, além das certidões do vendedor, é preciso investigar se ele é sócio de empresas e se elas podem trazer algum risco ao negócio.
Aduz o CPC:
Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução:
I – quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver;
II – quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828 ;
III – quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude;
IV – quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;
V – nos demais casos expressos em lei.
- 1º A alienação em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente.
- 2º No caso de aquisição de bem não sujeito a registro, o terceiro adquirente tem o ônus de provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem.
- 3º Nos casos de desconsideração da personalidade jurídica, a fraude à execução verifica-se a partir da citação da parte cuja personalidade se pretende desconsiderar.
- 4º Antes de declarar a fraude à execução, o juiz deverá intimar o terceiro adquirente, que, se quiser, poderá opor embargos de terceiro, no prazo de 15 (quinze) dias.
2 – O vendedor não poder realizar a venda do bem: se quem vende o imóvel não tem esse direito, a venda será anulada. Em alguns casos, não é tão simples saber se o vendedor pode ou não fazer o negócio. Ex: O vendedor pode ser proprietário do imóvel, contudo, ele pode ser interditado e não gozar da capacidade civil para realizar a venda do bem. Para evitar a situação do exemplo acima, é necessário tirar a certidão de interdição tutela e curatela.
3 – Impedimentos averbados na matrícula: É necessário, antes de adquirir um imóvel, verificar as informações constantes na matrícula, para saber se há algum impedimento ou dívida capaz de recair sobre o bem. Para verificar essas informações, basta solicitar ao Cartório de Registro de Imóveis competente a Certidão de Inteiro Teor da Matrícula de Imóvel com informações de ônus, ações reais e reipersecutórias.
4 – Do direito de preferência: Caso o vendedor não respeite o direito de preferência, que garante ao inquilino (desde que cumpridas algumas exigências contratuais) ou aos outros co-proprietários a preferência de adquirir o imóvel pelo mesmo preço e condições aceitos pelo vendedor. Em ambos os casos, é importante exigir da parte que tem o direito de preferência uma declaração expressa da renúncia do seu direito.
Portanto, para evitar a invalidade do negócio jurídico é necessário realizar uma investigação do imóvel e dos proprietários, requerendo diversas certidões para evitar eventual problema. De todo modo, caso seja surpreendido com eventual processo após a compra do imóvel, é preciso provar a boa-fé, ou seja, que foi realizada todas as investigações necessárias e não encontrado nenhum fato que pudesse impedir a venda.
*Raphael de Mendonça Tanus Madeira é advogado (OAB/ RJ 197.402), com especialização em Direito Imobiliário e do Consumidor e pós-graduado em Direito Processual Civil. Sócio do escritório Tanus Madeira Advogados Associados, fundado em 1983, com unidades nas cidades do Rio de Janeiro e Macaé- RJ
Fonte: Terra
