Norma do CNJ redefine a fase mais sensível da sucessão: aquela em que a família descobre o custo real de não ter planejado antes.
Até agosto de 2024, vender um bem do acervo hereditário antes da partilha dependia, em regra, de autorização judicial, ainda que houvesse consenso entre os herdeiros. Era preciso peticionar ao juízo do inventário, aguardar a manifestação do Ministério Público sempre que houvesse herdeiro menor ou incapaz e, só então, obter a decisão. O trâmite consumia meses e, nesse intervalo, o comprador não raro desistia do negócio, frustrando exatamente a liquidez de que a família precisava.
A resolução 571/24 do CNJ mudou esse cenário no âmbito do inventário extrajudicial ao inserir o art. 11-A na resolução CNJ 35/07. O inventariante passou a poder ser autorizado, por escritura pública, a alienar bens móveis e imóveis do espólio independentemente de autorização judicial, desde que observados os requisitos da norma. O produto da venda fica vinculado ao pagamento das despesas do inventário: impostos de transmissão, honorários advocatícios, emolumentos notariais e registrais e demais tributos e despesas devidos pela lavratura da escritura, com quitação em prazo não superior a um ano contado da venda, admitida a fixação de prazo menor pelas partes.
Para os inventários judiciais prevalece o art. 619, I, do CPC, que condiciona a alienação de bens do espólio à oitiva dos interessados e à autorização do juiz, usualmente materializada em alvará. A via notarial pressupõe, portanto, que o inventário seja extrajudicial.
Elementos obrigatórios da escritura
O art. 11-A condiciona a lavratura a seis elementos:
Discriminação das despesas do inventário, com o pagamento dos impostos de transmissão, honorários advocatícios, emolumentos notariais e registrais e demais tributos e despesas;
Vinculação de parte ou da totalidade do preço ao pagamento dessas despesas;
Inexistência de indisponibilidade de bens de qualquer dos herdeiros, do cônjuge ou do convivente sobrevivente;
Menção às guias dos impostos de transmissão já apresentadas e aos respectivos valores;
Consignação dos emolumentos notariais e registrais estimados, com indicação das serventias que expediram os orçamentos; e
Prestação de garantia, real ou fidejussória, pelo inventariante quanto à destinação do produto da venda.
Quitadas as despesas, a garantia se extingue. O bem vendido permanece relacionado no acervo hereditário para o cálculo dos emolumentos e dos quinhões e para a apuração do imposto de transmissão causa mortis, mas não é objeto de partilha: a venda prévia é apenas consignada na escritura de inventário. Opera-se, na prática, sub-rogação real, ou seja, o preço ocupa o lugar do bem, de modo que o que se partilha é o saldo remanescente, deduzidas as despesas quitadas.
A garantia exigida do inventariante reforça o caráter fiduciário da função. Quem administra o produto da venda responde pessoalmente pela sua correta aplicação e se expõe à execução da garantia e à revogação da nomeação pelos demais herdeiros, sem prejuízo da judicialização do inventário, hipótese em que se abre também o campo da remoção prevista no art. 622 do CPC.
Vantagens do procedimento
Ganho financeiro. O benefício mais imediato é de natureza tributária. A abertura tempestiva do inventário e o recolhimento do ITCMD no prazo evitam multa e juros de mora e, em alguns estados, asseguram desconto sobre o imposto devido. As alíquotas variam de 1% a 8% conforme a unidade federativa, observado o teto fixado pela resolução do Senado Federal 9/1992. Em São Paulo, o inventário não requerido em até sessenta dias da abertura da sucessão atrai multa de 10% do imposto, que sobe para 20% se o atraso exceder cento e oitenta dias (art. 21, I, da lei estadual 10.705/2000), sem prejuízo dos juros de mora incidentes sobre o pagamento em atraso: diferença nada desprezível, em especial em patrimônios de maior vulto.
Ganho estratégico. No regime anterior, a alienação de bem do espólio era quase sempre reação a uma urgência de caixa. Agora é possível escolher o ativo com algum planejamento: preservar a empresa familiar ou o imóvel de valor afetivo e alienar aquele de menor relevância para o grupo. A decisão deixa de ser resposta emergencial e passa a orientar-se por critérios tributários, societários e patrimoniais.
Ganho de pacificação familiar. Com herdeiros domiciliados em cidades ou países distintos, ou em famílias com tensões antigas, resolver a questão financeira fora do Judiciário reduz a exposição do conflito e o desgaste entre os envolvidos. A redução do prazo para concretizar a alienação antecipa a conclusão do inventário e diminui as ocasiões de litígio, além de afastar o risco de decisões contrárias ao interesse comum da família.
Os cuidados que a norma exige
Ganho de capital. É preciso atentar para o fato de que a venda pode gerar ganho de capital, tributado a alíquotas de 15% a 22,5% conforme a faixa do ganho apurado (art. 21 da lei 8.981/1995, na redação da lei 13.259/16). O contribuinte é o espólio, com apuração no programa GCAP e recolhimento até o último dia útil do mês seguinte ao da alienação. O custo de aquisição é o valor pelo qual o bem vinha sendo declarado pelo falecido, e não o valor utilizado para fins do ITCMD, distinção que costuma surpreender os herdeiros.
O ponto seguinte merece atenção porque contraria o senso comum: vendendo antes da partilha, preserva-se a data de aquisição original do falecido e, com ela, os redutores que lhe são vinculados, quando aplicáveis. A título de exemplo, o percentual do art. 18 da lei 7.713/1988, que chega a 100% para imóveis adquiridos até 1969, e os fatores de redução do art. 40 da lei 11.196/05. Feita a partilha a valor de mercado, a data de aquisição do herdeiro passa a ser a do óbito e esses redutores se perdem.
A conclusão, portanto, depende do ativo. Em imóveis antigos, vender pelo espólio antes da partilha tende a ser mais eficiente do ponto de vista do imposto de renda. Em imóveis recentes a lógica pode ser outra. Daí a importância de simular, com o contabilista ou o consultor tributário, o resultado de cada bem candidato à venda antes de decidir qual alienar: o imposto precisa ser provisionado dentro do próprio produto da alienação, sob pena de faltar caixa para as demais despesas.
Momento da venda e ITCMD. A base de cálculo do ITCMD é apurada segundo a legislação estadual, com referência à data da abertura da sucessão. Se a venda se concretiza por valor sensivelmente superior ao declarado, o Fisco estadual tende a questionar a base informada e a exigir complementação do ITCMD, por entender que o preço efetivamente praticado pode funcionar como parâmetro de mercado que deveria ser utilizado como base de cálculo do imposto, quando lhe for mais favorável.
Constituição da garantia. Nem sempre há fiador idôneo disponível, e oferecer outro bem do espólio em caução gera atos adicionais no registro imobiliário, o que anula parte da celeridade pretendida. O seguro-garantia, contratado junto a seguradora autorizada pela SUSEP, é alternativa fidejussória que a prática de mercado vem consolidando em contextos análogos, pois tende a ser mais rápido e não onera outro ativo do espólio. Sua aceitação, contudo, não é automática, e a apólice deve ser previamente submetida ao tabelião.
Indisponibilidade de bens. O inciso III exige que não conste indisponibilidade em face de qualquer herdeiro, do cônjuge ou do convivente sobrevivente. A verificação é feita na CNIB – Central Nacional de Indisponibilidade de Bens.
Herdeiro menor ou incapaz. A resolução passou a admitir o inventário extrajudicial com interessado incapaz (art. 12-A), mediante manifestação favorável do Ministério Público e pagamento do quinhão ou da meação em parte ideal de cada um dos bens inventariados. A leitura que vem prevalecendo é a de que a alienação notarial do art. 11-A não alcança a fração que toca ao menor ou ao incapaz, a qual continua a depender de autorização judicial (arts. 1.691 e 1.750 do CC e art. 725, III, do CPC).
Bens gravados. A venda de imóvel hipotecado é juridicamente possível, mas o cancelamento do gravame depende de quitação ou de anuência do credor. Na alienação fiduciária o cenário é distinto: a propriedade resolúvel pertence ao credor fiduciário e o espólio titulariza direito real de aquisição, de modo que se transfere a posição contratual, com anuência da instituição financeira. A avaliação prévia das características do imóvel escolhido para venda se mostra relevante em razão das providências complementares que serão exigíveis, tais como obtenção de anuências, pois podem tornar a operação substancialmente trabalhosa ou até mesmo inviável se a escolha for feita sem critério.
Consenso. Todo o procedimento pressupõe a concordância de todos os herdeiros. Havendo divergência, impugnação do Ministério Público ou de terceiro interessado, o notário não lavrará a escritura para autorizar a alienação.
O que isso significa na prática
Para as famílias, a mensagem é direta: inventário paralisado por falta de liquidez não precisa ser destino inevitável. A resolução 35/07, com as alterações da resolução 571/24, passou a privilegiar a autonomia das partes, ao viabilizar a conversão de parte do patrimônio em recursos financeiros dentro do próprio procedimento, sem submissão à tutela jurisdicional, oferecendo um caminho mais célere, previsível e menos desgastante para todos os envolvidos.
Convém, ainda assim, guardar a devida proporção. Trata-se de medida remediadora, um paliativo de liquidez para inventários, que não substitui o planejamento sucessório feito em vida. Ferramentas de planejamento, tais como testamento, doações, eventuais estruturas societárias de organização patrimonial e previdência privada, dentre outras, seguem sendo os meios mais eficientes de organizar a transmissão do patrimônio e de assegurar à família a liquidez necessária para lidar com o inventário, evitando que a sucessão se converta em crise de caixa e, não raro, em desarmonia familiar. Bem utilizada e cercada das cautelas técnicas aqui expostas, a resolução resolve o sintoma, não a causa.
